OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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