导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(c将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》hǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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