万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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