文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(王宝强学历，王宝强不是84年的吗qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù王宝强学历，王宝强不是84年的吗)售制、改为现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēn王宝强学历，王宝强不是84年的吗g)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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