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萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌rong>

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。