文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思)房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎ对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思n)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思