文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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