文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商(shāniphone12换电池多少钱g)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāiphone12换电池多少钱ng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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