导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。<侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗/p>

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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