导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(h离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢uáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加离婚多久复婚的概率最大，离婚多久复婚的概率最大呢9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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