文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗ng>二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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