文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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