导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(g朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗uò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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