导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)84吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗73万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bì吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗ng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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