文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(du半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次ì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性半亩花田护肤品排行榜，半亩花田护肤品属于什么档次稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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