一(yī)线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消(xiāo)二(èr)手房(fáng)指导价的消息在(zài)房产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什(shén)么这么重(zhòng)要？首先二(èr)手房指导价被称为“核(hé)弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最(zuì)后(hòu)一个还在“认真”实施(shī)这条(tiáo)政策(cè)的城市，最后深(shēn)圳(zhèn)是房价前三的核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有分析(xī)人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二手房指导价如(rú)果取消(xiāo)，首先有利于深圳(zhèn)二(èr)手房(fáng)回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于深(shēn)圳楼市总体回暖，最(zuì)后深(shēn)圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指导价”正式结束。传言称(chēng)：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参(cān)考价(jià)（指导价），银行核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息，目(mù)前深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正(zhèng)式通(tōng)知，目前(qián)仍(réng)按(àn)参考价办理按揭(jiē)”。所(suǒ)以还需要持续(xù)的关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认为，本次政策大(dà)概(gài)率(lǜ)为真(zhēn)，更多体现(xiàn)为银行贷款等领域按(àn)照新的规则进行，但(dàn)不会出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指(zhǐ)导价横空(kōng)出世。当时，深圳一(yī)口气(qì)公布了全(quán)市(shì)3595个小区的参考(kǎo)价，很多(duō)南(nán)山(shān)、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发放贷款。

　　当时(shí)大家(jiā)还不觉(jué)得(dé)厉(lì)害，但经(jīng)历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如(rú)果指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)打七(qī)折即(jí)700万，那么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上需要全款支(zhī)付的(de)部(bù)分，实际首付去(qù)到了(le)510万，相当于(yú)首付(fù)5成了（多(duō)给210万首付）。这(zhè)直接让大(dà)批(pī)量买家，失(shī)去了购房(fáng)能力(lì)，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行(xíng)二(èr)手(shǒu)房参(cān)考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等(děng)10多个(gè)城市陆续跟进(jìn)。事(shì)实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居客的统计，实施(shī)二手房指(zhǐ)导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据为(wèi)例(lì)，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同(tóng)比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数(shù)据显示：成交量上(shàng)，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下(xià)滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价(jià)格方(fāng)面(miàn)，与二(èr)手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)发(fā)布(bù)当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅(fú)增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中，过半(bàn)成交(jiāo)价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历其中的(de)人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳(zhèn)房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻(wén)不绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠(gāng)杆买了2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际(jì)购(gòu)房成(chéng)本高达20万/平(píng)，目前价(jià)格跌至14万/平，叠(dié)加这三(sān)年(nián)的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受到了太多(duō)“心(xīn)酸”。二手房成交量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日(rì)子(zi)难(nán)过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来，实施(shī)了二(èr)手房指导价的(de)城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最(zuì)后(hòu)的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予(yǔ)以(yǐ)多(duō)孩家(jiā)庭在新(xīn)房计(jì)分(fēn)制度政策上(shàng)的支持(chí)。

　　从最新(xīn)公布(bù)的(de)3月份70个大中城市商品住宅销(xiāo)售价(jià)格变动情(qíng)况来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的新房、二手房价格(gé)仍然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已经同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)了，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等(děng)城市价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面可能更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全(quán)面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户(hù)”全国(guó)实施，这是(shì)一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房交易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住(zhù)建部部长倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房地产企业(yè)要发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱(zhù)”“压(yā)舱(cāng)石”作用。回归(guī)到(dào)常(cháng)识，从字面理解一下(xià)这两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政(zhèng)策，还有一大波(bō)正在(zài)路上(shàng)...

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