近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益(yì四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法 line-height: 24px;'>四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法)标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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