5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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