5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房(f重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗áng)价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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