文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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