饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(d需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂uì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵(zò需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂ng)经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更(gèng)高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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