导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shān单反可以带上飞机吗g)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(f单反可以带上飞机吗áng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 单反可以带上飞机吗