文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗)购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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