文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)家长意见怎么写最简单家长评语20字，家长意见怎么写最简单 家长评语20字以内世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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