近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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