5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(j红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编ìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编

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