近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(z项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求uò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象(xiàng)项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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