OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是(shì)不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市(shì)场价格出现回可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(huí)落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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