文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗ong>二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款(黑人牙膏创始人，好来牙膏是假货吗kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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