导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(nén河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖g)偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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