导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuà韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔ng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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