饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石)监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(qu黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石è)定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别(bié)明(míng)确(què)服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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