饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定(dìng)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司(sī)将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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