近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值(z鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星hí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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