万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房(fáng)企born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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