导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/热量怎么换算成卡路里？1kj等于多少卡路里呢，1kj是多少卡路里计算器商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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