导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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