5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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