“现在的房地产(chǎn)很难再出现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资(zī)者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从(cóng)行(xíng)业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么(me)如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天(tiān)，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背(bèi)景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主(zhǔ)要还是(shì)那(nà)些有国企背景的房企(qǐ)，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很(hěn)明显的分化，无论是(shì)在销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资(zī)背景的房(fáng)企在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷水平（净负(fù)债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资(zī)成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是，能够同(tóng)时满足(zú)上(shàng)述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加(jiā)值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国(guó)央企的(de)资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比(bǐ)例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市(shì)进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债率也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地(dì)块也实(shí)现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计今年会有更多(duō)的(de)楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也(yě)主要(yào)集中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让(ràng)人感觉又(yòu)回(huí)到(dào)了2016年(nián)、2017年，或者说看到了(le)2016年(nián)～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会(huì)时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没有想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么(me)如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来(lái)，这(zhè)个比例如(rú)果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率要(yào)求不得高于(yú)100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避公(gōng)司净负(fù)债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿(ná)地策略的(de)同时，也(yě)较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等个(gè)别民(mín)营房企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上戊申年是哪一年，他们是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自(zì)然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同(tóng)样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回(huí)报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴戊申年是哪一年(bā)马资产管(guǎn)理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(h戊申年是哪一年é)其自身的(de)基本面(miàn)表现(xiàn)存(cún)在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更(gèng)是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指(zhǐ)数(shù)据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)迎(yíng)来多家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月10日(rì)接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛道(dào)

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游(yóu)环节(jié)，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应用行业主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发环(huán)节与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏(piān)消费属性的(de)家(jiā)装家居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随(suí)着时间(jiān)的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也会越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之(zhī)后，家具消(xiāo)费的增长却(què)一直都很好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设(shè)计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)报告显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季(jì)报(bào)的十大流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其(qí)同(tóng)时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)股票还(hái)有金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家居(jū)板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩(jì)来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制(zhì)家居(jū)类标的情有独钟，在另一(yī)家赛(sài)道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下(xià)游的(de)物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐(lài)，不(bù)过这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金经理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到(dào)期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价的(de)公司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物业公司(sī)很容(róng)易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固(gù)定人员成本(běn)的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度(dù)是非常大的。但是(shì)该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定位和(hé)比较(jiào)好的(de)服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 戊申年是哪一年