导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(p指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好èi)套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好分化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量<指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好/p>

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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