文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(不拘于时句式类型，不拘于时句式还原shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼不拘于时句式类型，不拘于时句式还原保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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