文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语(guó)内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎ不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语n)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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