饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìe的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数ng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专业性提(tí)e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数出e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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