5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēn雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语g)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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