5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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