导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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