导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)无可厚非是什么意思二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　<无可厚非是什么意思/p>

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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