近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看(kàn)，一方(叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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