5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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