导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至20enjoy可数吗，joy可不可数22年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。enjoy可数吗，joy可不可数

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一enjoy可数吗，joy可不可数套房，在房价较(jiào)低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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